Krátkodobý nájom bytu

Krátkodobý nájom bytu
4.3 3 hlasov

Úprava nájmu bytov v Občianskom zákonníku už dlhodobo nezodpovedá požiadavkám dnešnej doby. Za určitý krok vpred možno bezpochyby považovať nový zákon o krátkodobom nájme bytov. Čo nám prináša?

  1. Stručný prehľad článku

    Zákon o krátkodobom nájme bytov prináša:

    • prenajímateľ bude mať možnosť jednostranne zmeniť výšku nájomného spôsobom vopred dohodnutým v nájomnej zmluve;

    • peňažnú zábezpeku pre prenajímateľa použiteľnú na úhradu nezaplateného nájomného alebo škody spôsobenej na byte;

    • možnosť dohodnutia ľubovoľných spravodlivých dôvodov pre výpoveď nájomnej zmluvy alebo pre odstúpenie od nej;

    • kratšie výpovedné lehoty;

    • fikciu doručenia výpovede a odstúpenia

    Viac podrobností nájdete v článku nižšie.

Nájom podľa nového zákona

Nie každá zmluva o nájme bytu sa bude automaticky spravovať novým zákonom. Samotný zákon nadobudol účinnosť 1. mája 2014 a dovtedy uzavreté nájomné zmluvy sa budú spravovať naďalej len Občianskym zákonníkom. Aby sa Váš nájomný vzťah mohol spravovať novým zákonom, je potrebné uzavrieť novú nájomnú zmluvu, resp. „nanovo“ uzavrieť starú zmluvu. V tejto musí byť výslovne uvedené, že sa riadi zákonom o krátkodobom nájme bytov a musí obsahovať ďalšie zákonom požadované náležitosti (napr. identifikácia zmluvných strán, určenie výšky nájomného a úhrad služieb spojených s nájmom, opis stavu bytu).

Zmluvy o nájme bytov sa tak budú môcť na Slovensku riadiť buď len samotným Občianskym zákonníkom (tak ako doteraz) alebo zákonom o krátkodobom nájme bytov, pričom na otázky v ňom neupravené sa len podporne použije Občiansky zákonník.

Poslednou podmienkou pre možnosť využitia nového zákona je, aby Váš nájom bol skutočne krátkodobý. Takýmto nájom je nájom najdlhšie na dva roky. V prípade potreby si môžu strany dohodnúť predĺženie nájmu o ďalšie dva roky, avšak to najviac dvakrát. To znamená, že nájom môže trvať maximálne 6 rokov, aby bol považovaný za krátkodobý.

Jednostranná zmena výšky nájomného a úhrad za služby spojené s nájmom

Jednou z prvých výhod, ktorú nový zákon prináša, je možnosť strán dohodnúť si prípady, kedy môže prenajímateľ jednostranne zvýšiť nájomné alebo úhrady za služby spojené s nájmom. Takýmto prípadom môže byť napríklad zvýšenie cien energií alebo nárast cien, resp. inflácie podľa údajov Štatistického úradu SR. Strany si môžu dohodnúť aj ďalšie prípady.

Občiansky zákonník jednostrannú zmenu nájomného realizovanú na základe dohody strán neupravuje. Preto aj keď v nájomnej zmluve bola takáto možnosť upravená, prípadné spory často mohli viesť k nepriaznivým súdnym rozhodnutiam pre prenajímateľa (najmä, keď nájomná zmluva bola nekvalitne vyhotovená). Dnešná úprava krátkodobého nájmu by preto mala v tomto ohľade prenajímateľom pomôcť.

Zábezpeku (kauciu) pozná konečne aj zákon

Pre prípad, že by nájomca včas neplatil nájomné alebo iné úhrady spojené s nájmom, alebo ak by spôsobil na byte škodu, dohadovali sa v zmluvách pravidelne peňažné zábezpeky v prospech prenajímateľa, tzv. kaucie. Nič takéto však doterajší Občiansky zákonník reálne nepoznal.

Zákon o krátkodobom nájme konečne existenciu a používanie peňažnej zábezpeky upravuje. Jej účelom je náhrada prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi. Výška zábezpeky je limitovaná maximálne na trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za služby spojené s nájmom. Na túto skutočnosť netreba zabudnúť, pretože strany si nemôžu dohodnúť vyššiu sumu zábezpeky.

Ak dôjde k použitiu zábezpeky, je nájomca povinný ju do mesiaca doplniť na jej pôvodnú hodnotu. Po skončení nájmu je prenajímateľ povinný nespotrebovanú časť zábezpeky vrátiť, a to do jedného mesiaca od vypratania bytu zo strany nájomcu.

Zánik nájmu bytu a jeho vypratanie

Kto prenajíma byty a má problémy s neplatičmi alebo s poškodzovateľmi, isto zistil, aký veľký problém je ukončiť nájomnú zmluvu a dostať takúto osobu z bytu von. Nový zákon prináša v tejto otázke isté zlepšenia, ale skutočne efektívne riešenie pre prenajímateľov sa tu zatiaľ nenachádza.

Zásadným zlepšením je ale možnosť strán dohodnúť si vlastné dôvody pre vypovedanie zmluvy alebo pre odstúpenie od nej (odstúpením sa pritom zrušuje nájomná zmluva okamžite). Doteraz sa mohol nájom bytu skončiť iba z dôvodov, ktoré boli uvedené v Občianskom zákonníku. A to nie vždy stačilo.

Prenajímateľ musí mať splnenú svoju daňovú registračnú povinnosť, aby mohol využiť všetky benefity nového zákona

Výpovedná lehota môže byť skrátená až na jeden mesiac (oproti trom mesiacom podľa Občianskeho zákonníka). Ak je dôvodom výpovede poškodzovanie bytu, neplatenie nájomného alebo nespôsobilosť bytu na jeho riadne užívanie, môže byť výpovedná lehota skrátená dokonca až na 15 dní.

Významným krokom vpred je aj zrušenie odkladu účinkov výpovede nájmu pri podaní žaloby o jej neplatnosť. Podanie žaloby pre neplatnosť výpovede nájmu tak nebude znamenať, že tento nájom sa uplynutím výpovednej lehoty neskončí. Občiansky zákonník žalobe takúto vlastnosť priznáva, čo nájomcovia v niektorých prípadoch zneužívali. Po obdržaní výpovede zo strany prenajímateľa podali na súd žalobu a nájomná zmluva minimálne do skončenia súdneho procesu trvala.

Ku dňu skončenia nájmu je nájomca povinný sa na vlastné náklady vypratať z bytu aj so všetkými svojimi vecami. Ak tak neurobí ani do 10 kalendárnych dní po skončení nájmu (do 5 kalendárnych dní, ak sa nájomná zmluva skončila odstúpením), môže mu prenajímateľ v byte ponechané veci zadržať (avšak len tie, ktoré podliehajú exekúcii). Takto zadržané veci môže použiť podobne ako peňažnú zábezpeku na úhradu svojich pohľadávok voči nájomcovi po tom, čo už aj spomenutá zábezpeka bude minutá.

Fikcia doručenia výpovede a odstúpenia

V záverečných ustanoveniach zákona o krátkodobom nájme bytov je uvedené, že pre doručovanie písomnej výpovede nájomnej zmluvy a pre doručovanie písomného odstúpenia od tejto zmluvy sa použijú ustanovenia Občianskeho súdneho poriadku o doručovaní. To okrem iného znamená, že bude možné aplikovať aj tzv. fikciu doručenia a z právneho hľadiska sa za doručenú bude považovať aj zásielka, ktorá v skutočnosti doručená byť nemusí. Nový zákon tak aj v tomto smere spružní nájomný vzťah a možnosti jeho skončenia.

Malý háčik na záver

Zákon o krátkodobom nájme bytov znie veľmi dobre a prináša mnoho pozitív. Malú vrásku na čele prenajímateľov ale spôsobí informácia, že musia mať splnenú svoju daňovú registračnú povinnosť, aby mohli využiť všetky benefity tohto nového zákona. Mnohí súčasní prenajímatelia túto povinnosť splnenú nemajú. Veríme, že len z nedbanlivosti.

Prenajímateľ bez splnenej daňovej registračnej povinnosti nebude môcť využiť úpravu nového zákona týkajúcu sa napríklad rôznych dôvodoch pre danie výpovede. Takisto žaloba nájomcu o neplatnosť podanej výpovede bude mať odkladný účinok na skončenie nájmu. Ostatné ustanovenia nového zákona však budú môcť využívať aj nezaregistrovaní prenajímatelia.

Nechajte si poradiť:

Ak máte záujem o vyhotovenie nájomnej zmluvy na byt podľa nového zákona o krátkodobom nájme bytov, môžete sa na nás obrátiť cez Online poradňu. Ak ste naučený na svoje „staré“ nájomné zmluvy a neradi by ste ich menili celé, radi Vám ich upravíme a zosúladíme so zákonom o krátkodobom nájme bytov. Kontaktujte nás v Online poradni.

Klientska zóna

Už ste členom našej Klientskej zóny? Nie? To nás mrzí. Členom našej Klientskej zóny pravidelne zasielame prehľad o nových zákonoch spolu s ich stručným popisom. Zároveň ich upovedomíme, keď na našom webe publikujeme nový článok. Neprichádzajte o tieto informácie. Vstúpte aj vy zadarmo do Klientskej zóny:

 

Viac informácií o Klientskej zóne nájdete TU.

Pomohol vám tento článok? Možno ním pomôžete aj vašim známym. Stačí ho len zdieľať:

 

2 Comments on “Krátkodobý nájom bytu

  1. kun frantisek Odpovedať

    môže BD žiadať majitelov bytov aby hlasovali o dražbe bytu nakolko má velký dlh opačnom prípade dlh vyrovná zo spoločných penazý , má právo to urobiť.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *