V dnešnej uponáhľanej dobe je niekedy problémom nájsť si čas a stretnúť sa napríklad s príbuznými alebo s priateľmi. Ak Vám do tohto zhonu príde ešte aj oznámenie o konaní schôdze vlastníkov Vášho bytového domu, predpokladáme, že často musíte hodiť rukou alebo pokrčiť ramenom a povedať si, že v danom termíne už máte iný program alebo sú tu iné dôvody, pre ktoré sa osobne nemôžete tejto schôdze zúčastniť a hlasovať. Keďže určite mnohí by aj radi hlasovali, ale osobná účasť na schôdzi pre nich nie je možná, je potrebné hľadať iné spôsoby hlasovania. Jedným z takýchto spôsobov je písomné hlasovanie. Poďme sa spoločne pozrieť, aké výhody písomné hlasovanie prináša a aké podmienky musí spĺňať.
Kedy sa písomne hlasovať nemôže
Na úvod by sme radi hneď uviedli, o ktorých otázkach nemožno na schôdzi vlastníkov bytov hlasovať písomne. Prvou z nich je rozhodovanie o zmluve o spoločenstve. Akékoľvek zmeny a úpravy zmluvy o spoločenstve je možné vykonať jedine prostredníctvom rozhodnutia prijatom na osobnom hlasovaní.
Druhou problematikou, ktorou sa nemožno zaoberať prostredníctvom písomného hlasovania, je rozhodovanie o zmluve o výkone správy. O ostatných otázkach týkajúcich sa bytového domu je možné hlasovať písomne.
Vyhlásenie písomného hlasovania a informovanie vlastníkov
Ak sa rozhodnete vyskúšať písomné hlasovanie, musí byť dodržaných niekoľko podmienok, aby mohlo byť platné.
Písomné hlasovanie môže vyhlásiť iba správca, zástupca vlastníkov bytov alebo predseda spoločenstva vlastníkov bytov. Táto osoba zároveň zabezpečuje informovanie vlastníkov o písomnom hlasovaní a vyhotoví aj hlasovacie lístky.
Všetci vlastníci bytov musia byť informovaní o tom, že sa bude konať písomné hlasovanie, aspoň sedem dní vopred. Odporúčame Vám informovať vlastníkov aj viac dní vopred. Zvýšite tým šancu, že sa do hlasovania zapojí viac vlastníkov a písomné hlasovanie bude platné, keďže počet hlasujúcich je pre platnosť celkového hlasovania veľmi dôležitý (viac o platnosti hlasovania je uvedené nižšie).
Obsahom informácie o konaní písomného hlasovania musí byť zoznam otázok, o ktorých sa bude hlasovať. Ďalej sa musí oznámiť termín (obdobie, kedy možno odovzdať hlasovací lístok) a miesto hlasovania (teda kde možno hlasovací lístok podať, odovzdať).
Hlasovanie je právoplatné, ak hlasovala nadpolovičná alebo dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov bytov
Oznámenie o písomnom hlasovaní musí byť vykonané v bytovom dome obvyklým spôsobom. Napríklad spôsobom, ktorým sa oznamuje termín konania schôdze. Tieto spôsoby môžu byť v rôznych bytových domoch odlišné a buď sú upravené priamo v zmluve o spoločenstve alebo o výkone správy, alebo sa určité spôsoby oznamovania v danom bytovom dome časom zaužívali. Najčastejšie sa oznamuje doručením listu do schránky, vyvesením oznámenia na vchodových dverách, poštou a v niektorých modernejšie spravovaných domoch aj mailom.
Hlasovací lístok
Vlastníkom bytov musia byť odovzdané aj hlasovacie lístky. Je preto vhodné ich odovzdať rovno s oznámením o konaní písomného hlasovania.
Hlasovací lístok musí obsahovať deň konania hlasovania (hlasovanie môže prebiehať aj viacero dní, potom sa tu uvedie celé obdobie, kedy je možné hlasovať), meno a priezvisko hlasujúceho vlastníka bytu a znenie otázky alebo otázok. Ak je viac otázok, označia sa poradovými číslami. Pri každej otázke musia byť dva rámčeky, z ktorých jeden je nadpísaný slovom “áno” a druhý slovom “nie”. Na lístku netreba zabudnúť nechať aj miesto pre podpis hlasujúceho vlastníka.
Ak hlasujúci vlastník nevyznačí na lístku žiadnu odpoveď, považuje sa tento hlas za neplatný. Ak tak urobí len pri niektorých otázkach, jeho hlasovanie k týmto otázkam je neplatné.
Vyhodnotenie hlasovania
Aby bolo rozhodnutie o určitej otázke riadne prijaté, musí byť hlasovanie právoplatné. Hlasovanie je vtedy právoplatné, ak sa za určité riešenie vyjadrila nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov bytov. Nepostačuje teda len nadpolovičná väčšina hlasujúcich vlastníkov.
Ak vlastníci bytov rozhodujú o úvere a o zabezpečení úveru, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov v dome a o zmene formy výkonu správy, rozhoduje sa dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov v dome. V takomto prípade podpis vlastníka bytu na hlasovacom lístku potvrdia najmenej dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov bytov, alebo ich môže overiť aj notár, resp. obecný úrad. Hlasovací lístok nespĺňajúci vyššie uvedené podmienky sa nemôže brať do úvahy.
Pri vyhodnocovaní platnosti hlasovacích lístkov je tiež potrebné prihliadnuť na to, či podpis na lístku je naozaj podpisom vlastníka bytu alebo len nájomcu. Nájomca nie je oprávnený hlasovať za vlastníka bytu, ak od neho nemá písomné plnomocenstvo s osvedčeným podpisom vlastníka. Ak by hlasovací lístok bol podpísaný iba nájomcom bez riadneho plnomocenstva, hlasy by boli neplatné.
Pri sčítavaní hlasov a pri hodnotení ich platnosti musia byť okrem vyhlasovateľa písomného hlasovania (správcu, zástupcu vlastníkov bytov alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov) prítomní aspoň dvaja vlastníci bytov. Výsledok hlasovania sa musí oznámiť do 5 dní, a to opäť spôsobom obvyklým v danom bytovom dome.
Neúspešné písomné hlasovanie
Záver písomného hlasovania môže byť taký, že hlasovania sa nezúčastní dostatok vlastníkov bytov (potrebná väčšina). Takéto hlasovanie je neúspešné. Otázka, o ktorej sa neúspešne hlasovalo, musí byť osobne prerokovaná na najbližšej schôdzi vlastníkov bytov. Až po takomto prerokovaní sa môže o nej buď hlasovať priamo na schôdzi, alebo sa môže o nej znovu hlasovať písomne.
Iná je situácia, kedy bolo určité navrhované riešenie písomným hlasovaním riadne odmietnuté, t.j. keď potrebná väčšina vlastníkov bytov hlasovala proti navrhovanému riešeniu. O takejto otázke nemožno opätovne hlasovať postupom, ktorý uvádzame v odseku vyššie, pretože písomné hlasovanie bolo vlastne úspešné, hoci so záporným výsledkom.
Obrana prehlasovaného vlastníka bytu
Ak ste ako vlastník bytu hlasovali, ale boli ste ostatnými prehlasovaný, máte možnosť do 15 dní od oznámenia výsledku hlasovania obrátiť sa na súd. Inak Vaše právo zanikne. Odporúčame Vám však vždy dobre zvážiť, či sa Vám tento krok oplatí, nakoľko v prípade neúspechu v spore by ste znášali všetky náklady s ním spojené.
Vaše právo obrátiť sa na súd zostane zachované tri mesiace v prípade, ak ste sa o výsledku hlasovania nemohli dozvedieť, lebo nebol oznámený vo Vašom bytovom dome obvyklým spôsobom.
Tu si dovoľujeme upozorniť na tú skutočnosť, že právo obrátiť sa na súd má „prehlasovaný“ vlastník a nie vlastník, ktorý nehlasoval vôbec.
Hoci zákon presne právne postavenie vlastníka, ktorý nehlasoval, neupravuje, zastávame názor, že ak by oznámenie o písomnom hlasovaní nebolo vykonané riadne (v bytovom dome obvyklým spôsobom), mal by mať právo obrátiť sa na súd aj nehlasujúci vlastník bytu. Jeho právo by malo zaniknúť po uplynutí troch mesiacov odo dňa prijatia rozhodnutia. Či bude súd takýto právny názor akceptovať závisí výlučne od neho a od konkrétneho prípadu a jeho podmienok.
Nechajte si poradiť:
Prebehlo písomné hlasovanie vo Vašom bytovom dome o závažnej otázke bez splnenia vyššie uvedených podmienok? Máte záujem právne posúdiť priebeh písomného hlasovania a v prípade potreby zvažujete aj obrátenie sa na súd?
Kontaktujte nás cez Online poradňu. Radi Vám poskytneme potrebné právne poradenstvo a posúdime Vaše možnosti.
Klientska zóna
Už ste členom našej Klientskej zóny? Nie? To nás mrzí. Členov našej Klientskej zóny pravidelne informujeme, keď na našom webe publikujeme nový článok, uvedieme novú právnu službu alebo inú významnú novinku. Zasielame im tiež stručné právne upozornenia na dôležitú novú legislatívu. Neprichádzajte o tieto informácie. Vstúpte aj vy zadarmo do Klientskej zóny:
Viac informácií o Klientskej zóne nájdete TU.