Pozor na automatické predĺženie nájmu nebytových priestorov

Ktoré zákony a paragrafy sa použijú

Nájom vecí je upravený predovšetkým v Občianskom zákonníku. Občiansky zákonník sa teda pri nájme vecí použije ako základný zákon. Môžu ale existovať zákony, ktoré upravia nájom osobitných vecí samostatne, trochu odlišne od Občianskeho zákonníka. Takouto osobitnou vecou je aj nebytový priestor. Za nebytový priestor sa pritom považuje akýkoľvek priestor, ktorý sa nepoužíva na bývanie (sklad, kancelária). Nájom nebytových priestorov je upravený konkrétne zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ďalej len „Zákon o nájme nebytových priestorov“). Zákon o nájme nebytových priestorov sa preto pri riešení akejkoľvek problematiky nájmu nebytových priestorov použije prednostne.

Ak nájomca užíva nebytový priestor aj po uplynutí dohodnutej doby a prenajímateľ nepodá včas žalobu o vypratanie, nájom sa predlžuje automaticky.

Pri skúmaní otázok kedy a ako sa skončí nájom nebytového priestoru je dôležité zamerať sa najmä na § 9 až § 14 Zákona o nájme nebytových priestorov. Ak tam nie je riešená nejaká otázka, možno ju vyriešiť použitím Občianskeho zákonníka, a to § 676 až § 684. Odpoveď na otázku, či sa nájom nebytového priestoru uzavretý na dobu určitú môže niekedy automaticky predlžovať, môžeme hľadať jedine v § 9 ods. 1 Zákona o nájme nebytových priestorov:

„Nájom dojednaný na určitý čas sa skončí uplynutím času, na ktorý bol dojednaný.“

Našli sme tam odpoveď? Nie. Tak sa ideme pozrieť do Občianskeho zákonníka. Po prečítaní si § 676 ods. 2 zistíme nasledovné:

„Ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu.“

Z toho nám vyplýva, že nájom nebytového priestoru uzavretý na dobu určitú sa môže automaticky predlžovať, ak dôjde súčasne k splneniu týchto podmienok:

a) nájomca užíva nebytový priestor aj po uplynutí dohodnutej doby nájmu;

b) prenajímateľ nepodá žalobu na vypratanie nebytového priestoru na súde do 30 dní od doby skončenia nájmu.

Preto ak nemáte záujem na automatickom predĺžení nájmu a ste nájomcom, neužívajte nebytový priestor po skončení nájmu. Pokiaľ ste sa z neho nevypratali a prenajímateľ nepodá žalobu do 30 dní (čo nedokážete ako nájomca nijako ovplyvniť), nájom sa predĺži. Naopak, ak ste prenajímateľom a v žiadnom prípade nechcete, aby došlo k predĺženiu nájmu, musíte stihnúť podať žalobu na vypratanie nebytového priestoru do 30 dní od skončenia nájmu. Je veľmi dôležité zdôrazniť, že k predĺženiu nájmu dochádza zo zákona, ak sa splnia vyššie uvedené podmienky. To znamená, že ani nájomca, ani prenajímateľ nemusia mať záujem na predĺžení nájmu, napriek tomu k jeho predĺženiu dôjde.

Podmienky platné počas predĺženého nájmu

Pre nájom, ktorý sa zo zákona automaticky predĺžil, platia rovnaké podmienky, aké platili už počas pôvodného (ešte nepredĺženého) nájmu. Jediný rozdiel je v tom, že ak bol pôvodný nájom dohodnutý na dobu dlhšiu ako jeden rok, nový nájom sa predlžuje maximálne o jeden rok. Ak sa po uplynutí tohto roku znovu naplnia podmienky na automatické predĺženie nájmu, predlžuje sa o ďalší rok a tak ďalej, až kým niektorá z podmienok predĺženia nie je splnená alebo kým nedôjde k jeho skončeniu iným spôsobom (dohodou, výpoveďou).

Aký vplyv má automatické predĺženie na práva nájomcu?

Nájomca je po predĺžení nájmu naďalej oprávnený používať nebytové priestory za tých istých podmienok, za akých ich používal doteraz. Za ich užívanie musí platiť aj nájomné.

V prípade, že by nájomca chcel ukončiť predĺžený nájom skôr, než jeho doba uplynie, musí sa na tom dohodnúť s prenajímateľom. Ak by prenajímateľ dobrovoľne nesúhlasil so skorším skončením doby nájmu, môže nájomca nájom vypovedať, avšak len z dôvodov uvedených v § 9 ods. 3 Zákona o nájme nebytových priestorov. Tieto dôvody sú nasledovné:

a) ak nájomca stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor najal (napríklad stratí oprávnenie podnikať);

b) nebytový priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie;

c) prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1 (povinnosť udržiavať nebytový priestor v riadnom stave a dodávať služby, ktoré sú s užívaním priestoru spojené).

Ďalšie dôvody pre danie výpovede si môžete dohodnúť v nájomnej zmluve. Ak ich tam však nemáte upravené, platia len tie, ktoré sú uvedené vyššie.

Nájomné zmluvy veľakrát nemajú upravené ďalšie dôvody pre danie výpovede. A keďže zákonné dôvody nastanú v praxi málokedy, je skoršie ukončenie predĺženého nájmu často nemožné bez dohody s prenajímateľom.

Aký vplyv má automatické predĺženie na práva prenajímateľa?

Prenajímateľ má naďalej povinnosť zabezpečovať, aby nájomca mohol nebytový priestor riadne užívať. Všetky dohodnuté podmienky v pôvodnom nájme platia aj pre predĺžený nájom (okrem doby nájmu, ktorá je maximálne jeden rok). Prenajímateľ má právo aj žiadať nájomné od nájomcu.

Ak by ale prenajímateľ nemal záujem na pokračovaní nájmu a nedokázal by sa rozumne dohodnúť na jeho predčasnom skončení s nájomcom, môže nájom vypovedať iba z nasledovných dôvodov upravených v § 9 ods. 2 Zákona o nájme nebytových priestorov:

a) nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou;

b) nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom;

c) nájomca, ktorý na základe zmluvy má prenajímateľovi poskytovať na úhradu nájomného určité služby, tieto služby neposkytuje riadne a včas;

d) nájomca alebo osoby, ktoré s ním užívajú nebytový priestor, napriek písomnému upozorneniu hrubo porušujú pokoj alebo poriadok;

e) užívanie nebytového priestoru je viazané na užívanie bytu a nájomcovi bola uložená povinnosť byt vypratať;

f) bolo rozhodnuté o odstránení stavby alebo o zmenách stavby, čo bráni užívať nebytový priestor;

g) nájomca prenechá nebytový priestor alebo jeho časť do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa;

h) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zákona č. 403/1990 Zb. o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd;

i) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa zákona č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku.

V nájomnej zmluve sa môžete dohodnúť, že automatické predlžovanie nájmu nebude pre Váš nájom platiť.

Rovnako ako aj pri zákonných dôvodoch, pre ktoré môže vypovedať nájom nájomca, aj zákonné dôvody pre danie výpovede zo strany prenajímateľa môžu byť zmluvne rozšírené (nie však zúžené). Veľakrát ale nájomné zmluvy takéto rozšírenie nemajú. Preto ak bude nájomca dodržiavať svoje základné povinnosti, prakticky nebude možné nájomnú zmluvu predčasne vypovedať. Prenajímateľovi zostane možnosť jedine dohodnúť sa s nájomcom na skoršom skončení ich vzťahu.

Naše odporúčanie na záver

Jeden spôsob, ako mať vo svojich rukách osud Vášho nájomného vzťahu, je pozorne sledovať dobu jeho skončenia. Ak táto doba skončí a ste nájomcom, vypracte nebytový priestor a prestaňte ho užívať, ak na predĺžení nájmu nemáte záujem. Ak ste prenajímateľom, odsledujte si deň skončenia nájmu a ďalších nasledujúcich 30 dní, v rámci ktorých musíte stihnúť podať na súd žalobu o vypratanie nehnuteľnosti (nebytového priestoru).

Druhý a podľa nášho názoru pohodlnejší spôsob je zakotviť do Vašej nájomnej zmluvy ustanovenie, v ktorom vylúčite aplikáciu § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka pre Váš zmluvný vzťah. Jednoducho povedané, v nájomnej zmluve sa dohodnete, že automatické zákonné predlžovanie nájmu nebude pre Váš nájom platiť.

Nechajte si poradiť:

Prenajímate nebytové priestory a radi by ste si nechali upraviť svoje nájomné zmluvy tak, aby Vám nenastali problémy s automatickým predĺžením nájmu? Alebo ste sa už v takejto situácii ocitli a chceli by ste prekonzultovať najvhodnejší spôsob, ako z predĺženého nájmu „vycúvať“? Z našej Online poradne Vám budú doručené odpovede aj na takéto otázky. Radi Vám pomôžeme vyriešiť Vaše problémy.

Klientska zóna